Оценка незавершенного строительства | КЭСО - Киров

© ООО «Кировская Экспертно-Строительная Организация» 2010 —2019

Подписывайтесь на нас в соцсетях:

  • Подписывайтесь на нас в соцсетях:

ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке.

Под незавершенным строительством понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору. При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).

1/4

Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:

  • по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;

  • по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;

  • по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная; - по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);

  • по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;

  • по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);

  • по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция

 

Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:

  • для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;

  • при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;

  • при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;

  • при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

  • при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;

  • для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

 

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя. В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций.

Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:

  • необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;

  • незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;

  • отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;

  • менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.

 

Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход .

 

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

  • данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;

  • данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);

  • объектный сметный расчет стоимости строительства;

  • сводный сметный расчет стоимости строительства;

  • акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;

  • акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства .

Логотип_готово_квадрат.png

КИРОВСКАЯ ЭКСПЕРТНО-

СТРОИТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ